ЩО ВАРТО ЗНАТИ, АБИ КОМФОРТНО ЖИТИ
Моя квартира скраю, я нічого не знаю… Незабаром цей вислів стане менш актуальним для мешканців багатоповерхівок, які часто забувають, що є господарями не лише окремого помешкання, а й, власне, самого будинку з усіма його комунальними клопотами. Законодавчі нововведення, котрі стосуються сфери ЖКГ, спонукатимуть власників квартир вирішити, в чиї руки віддати штурвал управління дорогоцінними квадратними метрами.
Простіше кажучи, вже до 1 липня наступного року співвласникам багатоквартирних будинків, які ще не мають ОСББ, необхідно визначитися з декількома питаннями: чи влаштовує їх ЖЕК, чи готові вони створити об’єднання, і кого оберуть так званим управителем свого будинку. Якщо ж мешканці залишаться пасивними, окремі рішення замість них буде приймати міська влада.
СПРАВИ ВАШОГО ДОМУ – НА ПЛЕЧІ УПРАВДОМУ
Реформування житлово-комунальної сфери передбачається новим Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Він не тільки вдосконалює механізм функціонування ОСББ, але й фактично зобов’язує жителів будинку подумати про ефективне й професійне управління своєю багатоповерхівкою.
– Поки мешканці не об’єднаються і не усвідомлять, що кожен із них – співвласник, будинки залишатимуться в занедбаному стані. Часто люди роблять гарні ремонти в своїх квартирах і зовсім не дбають про під’їзди, дахи, підвали чи горища. З цією ситуацією треба боротися, змінюючи свідомість жителів, – переконана Зоя ГОПЦІЙ, радник із правових питань Проекту «Енергоефективність у житловому секторі України», який фінансується Міжнародною фінансовою корпорацією (IFC). Ця організація розгорнула масштабну інформаційну кампанію, присвячену змінам, що відбуваються в житлово-комунальному секторі. Зустрічі з журналістами різних міст консультанти IFC організовують у форматі медіа-дня, на один з яких 25 листопада запросили і «Подолянин».
На думку консультантів проекту, щоб ефективно управляти своїм житлом, мешканцям багатоквартирних забудов, яких в Україні понад 230 тисяч, варто об’єднуватися, приймати спільні рішення і використовувати всі можливості для того, щоб їхні будинки були комфортними та енергоефективними.
– Східна Європа розпочала цей шлях ще 15-20 років тому, – каже пані Зоя. – Коли ми тільки почали працювати в Україні й говорили, що люди можуть об’єднатися і навіть піти до банків по кредити, щоб модернізувати свої будинки, – це сприймалося як щось неймовірне. Тепер співвласники будинку розуміють, що вони мають можливість самостійно розпоряджатися зібраними коштами та спрямовувати їх на необхідні заходи. Втім для 
цього потрібно обрати форму правління будинком і професійного управителя.
Тому 14 травня було прийнято Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який надає механізм для прийняття спільних рішень щодо спільного майна. З першого липня саме співвласники визначають, яким буде їхній будинок і як ним управляти. Відтепер усі важливі питання будинку, і немає значення, чи створене в ньому ОСББ, повинні вирішуватися на загальних зборах співвласників. Це така собі Верховна рада будинку.
Як говорить закон, мешканці всіх багатоповерхових будинків повинні заручитися допомогою професійного управителя.
Співвласники мають декілька варіантів стосовно управління будинком:
– самостійно управляти справами свого дому (це зручніше для будинку, де небагато співвласників);
– найняти професійного управителя, не створюючи ОСББ;
– створити ОСББ і одночасно користуватися послугами професійного управителя.
– Є ще один варіант – нічого не робити, – додає Зоя Гопцій. – Зрозуміло, що залишити складний технічний об’єкт 
без догляду неможливо. Саме тому законодавством передбачено: якщо до 1 липня 2016 року співвласники не визначаться з тим, яку форму правління вони обирають для будинку, це будуть змушені зробити місцеві органи влади.
Втім не варто сприймати таку норму як комунальне рабство, мовляв, мешканці вже не зможуть позбавитися організації, яку для неї обере міська влада. Це не так! Право змінювати управителя в людей ніхто не відбирає. Якщо мешканці будуть незадоволені компанією, яку для них обрала міська влада, то на загальних зборах зможуть обрати ту, яка їх влаштовуватиме за ціною послуг, якістю їх надання тощо.
Відносини ж із управителем (не важливо, чи це приватна компанія, чи комунальне підприємство, і хто обрав – самі співвласники чи міська влада) повинні грунтуватися на договірній основі. Відповідно, ціна таких послуг теж договірна. Але коли це роблять мешканці, вони самі домовляються про ціну й обирають із запропонованих варіантів.
ІЗ ЗАГАЛЬНОЇ СПЛАТИ НЕМАЄ ЧИМ ЛАТАТИ
Революцію у сфері ЖКГ передбачає ще один можливий крок, який наразі на розгляді Верховної Ради.
– Новий проект запроваджує так званий персоніфікований облік витрат на утримання будинку, – повідомляє Зоя Гопцій. – Що це означає. Раніше гроші, які ви сплачували до ЖЕКу (що утримує велику кількість будинків), потрапляли до загального «котла». 78% з них комунальне підприємство використовувало на свої адмінвитрати – зарплату, податки. 20% ішло на латання дірок і усунення аварій. А 2% – це те, що витрачалося на ваш будинок.
З наступного року ситуація зміниться. Ціна на послуги управління складатиметься з коштів на утримання будинку та винагороди управителю. Власники чітко розумітимуть, скільки й за що платять.
Перевагою ж ОСББ є те, що це юридична особа, яка може бути клієнтом банку для отримання кредитів на дорогі заходи з енергозбереження. До того ж з’являється можливість скористатися місцевими і державними програмами, які відшкодовують мешканцям певну суму, витрачену, скажімо, на утеплювальний матеріал для фасаду чи індивідуальний тепловий пункт.
ЩО ЧЕКАЄ НА КАМ’ЯНЧАН?
Як же втілюватиметься комунальна перебудова в нашому місті, і що чекає після 1 липня на мешканців, які не створили і не бажають створювати ОСББ?
Сьогодні в місті працюють чотири ЖЕКи, що трансформувалися в комунальні підприємства. Крім того, чимало мешканців утворили об’єднання. Функціонують і так звані кооперативи, одне ЖЕО ТСЖББ.
– На цьому ринку міста сьогодні абсолютно нормальна конкуренція. Ми не виділяємо коштів ЖЕКам. Вони, як і ОСББ, утримуються за гроші мешканців, – каже заступник міського голови Сергій БАБІЙ. – Крім того, комунальні підприємства два роки тому скоротили свій штат на 25% і змінили ставлення до роботи, щоб втриматися на плаву та надалі обслуговувати будинки. Але оскільки люди бачать певні переваги ОСББ, то активно почали створювати об’єднання. Новий же закон не передбачає автоматичного утворення ОСББ. Проте люди повинні зібратися й обрати форму правління. В іншому разі це зробить мер.
– Сьогодні є чимало кам’янчан, які не хочуть «розлучатися» із ЖЕКом, – додає директор департаменту ЖКГ Олександр БАБЧИНСЬКИЙ. – Необхідність прийняти рішення про обрання управлінської компанії стосується саме їх. Якщо до першого липня вони не визначаться з управителем, не активізуються, то тоді виконком прийме рішення про те, що їх і надалі обслуговуватиме ЖЕК. У цьому разі людям не буде потрібен управитель, бо цим займатиметься комунальне підприємство, як і досі.
Це означатиме, що кам’янчани, які не проявлять жодної ініціативи, залишаться на обслуговуванні в ЖЕКу, який переформатується в так звану управлінську компанію. Якщо ж будинки все-таки вирішили розпрощатися з ЖЕКом, то мають звернутися до департаменту ЖКГ, який надає консультаційну допомогу.
Наразі в місті декілька будинків проходять процедуру створення ОСББ. Один із них, що на вулиці Гагаріна, був на обслуговуванні в ЖЕО ТСЖББ. Мешканці скаржилися на чимало комунальних проблем: тече дах, сипляться карнизи, не здійснюється поточний ремонт. Виникла стандартна ситуація, коли пасивні мешканці не прийшли на збори. Але тоді запускається другий крок – ініціативна група ходить до кожної квартири та збирає підписи. Сьогодні це передбачено законодавством.
Мешканці іншого будинку, на вулиці Князів Коріатовичів, минулого тижня провели збори, бо мають намір відокремитися від КП «Житловик» і створити ОСББ, як і сусідній будинок.
Зі слів Олександра Васильовича, є в Кам’янці й будинки, які створили ОСББ, але потребують послуг управителя, тому укладають договір із КП «Добробут». Загалом же чиновники прогнозують, що на ринку почнуть з’являтися багато підприємств, які пропонуватимуть управлінські послуги.
КОЛИ ЖИТЕЛЮ ЙТИ ДО УПРАВИТЕЛЯ
Сьогодні в місті вже працюють приватні компанії, які взялися за комунальні справи багатоповерхівок. Яким же чином здійснюється управління будинком, і чи обов’язково для цього створювати ОСББ?
– Законом передбачено, що, утворивши об’єднання, мешканці приймають рішення: управляти будинком самостійно, обравши голову й правління, чи користуватися послугами управлінської компанії, – ділиться подвійним досвідом голова ОСББ «Моноліт-55» та управитель ПП «ЖК «Наш дім» Ігор ГРИГОРЕНКО. – До того ж, згідно із законом, люди можуть і не створювати ОСББ, а відразу звернутися по послуги управителя. Але така процедура важка, бо в цьому разі кожен співвласник повинен окремо укласти договір з управителем. Думаю, краще все-таки працювати з ОСББ, бо тоді є правління, ревізійна комісія, рахунок, контроль коштів. За такою схемою наразі функціонує наша управлінська компанія, яка надає послуги для ОСББ.
«Наш дім» обслуговує 12 будинків. Усі нюанси роботи прописуються в договорі. Крім того, кожен із будинків має свій рахунок, для мешканців кожного дому розроблений окремий обгрунтований тариф (тобто, місячний внесок за
1 кв.м). Щомісяця на кожен будинок складаються акти виконання робіт. Так, для прикладу, працюємо з ОСББ «Моноліт-55»: щоквартально ревізійна комісія, бухгалтер перевіряють документи, виконані роботи, складають протоколи і акти. Наприкінці року на загальних зборах людям повідомляють, скільки коштів використано, що витрачено на комунальні, що закуплено та скільки грошей залишилося на рахунку.
Зі слів Ігоря Григоренка, управлінська компанія бере на себе побутові комунальні питання та обслуговування внутрішньобудинкових мереж – холодна і гаряча вода, каналізація. Для цього підприємство має найманих працівників: слюсаря, електрика, сантехніка, прибиральниць, бухгалтера. На будь-яку ситуацію вони повинні реагувати фактично цілодобово, заробітну плату їм сплачує компанія.
P.S. Як кажуть експерти, реформування житлово-комунальної сфери може дати хороші результати лише в тому разі, коли мешканці нарешті усвідомлять, що майно, за яке вони відповідають, не закінчується за порогом їхньої квартири, а важелі управління будинками дістануться професійним і відповідальним управителям.
ДЛЯ ДОВІДКИ: Управителем може бути як юридична особа – управляюча компанія, так і фізична особа-підприємець, які за договором із власниками багатоповерхівки надають послуги з утримання будинку та прибудинкової території. Управитель зазвичай виконує весь комплекс робіт, необхідних для підтримання будинку в належному технічному та санітарному стані, на його плечі лягає вирішення всіх господарсько-побутових питань у домі. Від якості роботи управителя залежить
і зовнішній вигляд будинку, і комфорт його мешканців. Наразі в Україні вже пра¬цюють близько 535 управляючих компаній.
