Субота, 31 Липня 2021 р.
9 Липня 2021

ЗЕМЛЯ: ТОВАР ЧИ БАГАТСТВО?

Від 1 липня в Україні дозволили легально продавати землю. Це питання розділило українців на два табори: одні вважають, що матір’ю і землею не торгують, а інші – вже на старті продажу, бо давно хотіли виручити копійчину. Але закон уже є, тому разом спробуємо дізнатися, як він працює, які ціни на гектари, і чи варто їх продавати.

Тиждень минув, а наші чорноземи досі не в іноземців, великі холдинги не прибрали їх до рук, ба більше, навіть охочі продати свої наділи не можуть цього зробити. І, швидше за все, раніше за жовтень не продадуть. По-перше, на опрацювання даних дається два місяці, аби нотаріус детально вивчив продавця, покупця і сам наділ. Податки від продажу мусять сплатити обидві сторони угоди. Маєте прострочені борги в банку? Про продаж забудьте, доки їх не погасите. Першочергово власник може продати землю орендарю, з яким співпрацював досі, але до 2024 року – виключно фізичній особі, а не підприємству. Якщо ціна потенційного покупця не влаштовує, він пише відмову, а власник землі йде до нотаріуса і у відкритій базі продає за бажану суму.
За скільки, які документи для цього потрібні та які ризики можуть бути, – «Подолянин» де­тально розпитав у спеціалісток «Юридичного центру», який надає безоплатну юридичну консультацію, адвокатки Віти ГОРОХОЛІНСЬКОЇ та юристки Світлани АНТОНЕЦЬКОЇ. Порадилися ми і з представниками місцевого самоврядування та, власне, аграріями – головою Жванецької тергромади Тетяною КРИВОРУЧКО й директором ТОВ «Агросолюшнс» Віталієм ЗАВАДСЬКИМ. Підводних каменів виявилося дуже і дуже багато.

ЗЕМЛІ ПРОДАВАТИ ЛИШЕ ІНВЕСТОРАМ, ЯКІ РОЗВИВАТИМУТЬ СЕЛА

Тетяна Криворучко– Особисто я і багато представників нашої громади й депутатського корпусу категорично проти продажу землі, виняток – продаж під промисловість, аби в наші села заходив інвестор, будував виробництво, яке даватиме робочі місця, податки, – так налаштована голова Жванецької тергромади Тетяна Криворучко. До речі, саме села Жванецької ТГ по праву можна назвати аг­рарною меккою краю, адже паї тут чи не найбільші в районі, сільрада виживає і має кошти на розвиток саме за рахунок оренди землі.
– Якщо ми продаватимемо наділи абикому, то громада «помре», і швидкими темпами, – продовжує Тетяна Володимирівна. – Перш за все, не матимемо впливу на власника, який її купить. Нині важко проконтролювати обробку хімпрепаратами, а що буде потім: «Я – власник, чим хо­чу – тим кроплю»? Мовчу вже про земельний податок. За наші родючі землі матимемо податок 400, максимум 500 гривень у рік з гектара. Якщо нині може бути до двох тисяч оренди.
Люди за різними схемами час­тину земель уже продали і тепер пожинають наслідки. Ми налаштовуємо їх не продавати. Бо житло їхне тут коштує копійки, а найбільше багатство, головний капітал – земля. І не варто його віддавати за безцінь. Маємо вже вдосталь прикрих прикладів.
Згадаємо і ми телефонний дзвінок нашої читачки з Гаврилівців, яка плакала гіркими сльозами:
– Я за 120 тисяч гривень віддала свій пай. Потрібні були гроші на лікування. Здала в оренду на 100 років… А нині вартість землі підвищилася. За такий пай, як був у мене, дають понад 10 тисяч гривень у рік. Виходить, що ці 120 тисяч я б забрала за 10 років, а тепер орендарі 90 років користуватимуться моїм багатством без­коштовно.
На жаль, дороги назад немає, проти підписаних договорів не попреш.

МАЄМО МОЖЛИВІСТЬ СФОРМУВАТИ ОБЛИЧЧЯ ГРОМАДИ

Віталій ЗавадськийМають власну думку щодо купівлі-продажу землі й підприємці.
– Я «за» продаж землі, але це треба робити з розумом. На мою думку, холдингам у великих мас­штабах скупити землю досить важко, і питання в тому, коли це капіталовкладення окупиться. Якщо ти невеликий, середній ви­робник і тут місцевий, то однозначно краще купувати. Бо нині виходить, що ти обробляєш наділи, інвестуєш в добрива, в техніку, а не маєш жодної гарантії. Може, через 5 років пайовики віддадуть цю землю іншим орендарям. Для розвитку малого і середнього бізнесу продаж землі тільки «плюс», – переконаний директор ТОВ «Агросолюшнс» Віталій Завадський. – Щодо земельної реформи поки нічого конкретного не можу сказати. Я б уже купував наділи, але немає до кінця розробленого механізму, а це важливо. Для мене незрозумілий другий етап реформи. Бо для фізичних осіб лише 100 гектарів можна придбати, а для юридичних – аж 10 тисяч. Таке обмеження не є пропорційно правильним. Особливо небезпечно такі масштаби в одні руки віддавати неперевіреним особам. Якщо бене­фіціар зареєстрований десь на Кіпрі, то це біда, йому байдуже, чи є тут робочі місця, чим кроплять його поля, яка соціальна сфера тощо. Для нього найголовніше – аби гроші капали на рахунок. Землю в таких випадках розглядатимуть як капіталовкладення.
Віталій Завадський переконаний, що ринок землі – це можливість сформувати обличчя села на майбутні десятиліття, а то й століття. Які будуть господарі, таким буде і розвиток:
– Ми любимо їхати в Європу, бо там усе гарно, чисто, в кожному селі є ресторан, виробництво. Бо там є невеликі підприємці, які, працюючи, заробляють гроші та вкладають їх у свої населені пункти. Це дає змогу іншим невеликим підприємствам надавати послуги. Інший варіант – Бразилія, Аргентина, де один пан, а всі інші – його раби. Нам, звісно, декларують, що ринок землі буде прозорим, але, зважаючи на те, яка слабка наша держава, я не повністю вірю в прозорість.
Власникам паїв, які хочуть їх продати, варто зрозуміти, що, скажімо, навіть ваш будинок не має такої вартості, як земля, бо будинок на десятиліття, а земля – назавжди. Треба аналізувати: продали ви пай, а кому? В Європі є правила, що землю можуть придбати виключно ті, хто нею займається. Якщо вона стане банальним товаром, то повторяться 90-ті, коли пів району було в корчах. Таке можна було спостерігати декілька років тому під Києвом, коли спекулянти поскупляли дорогі землі й чекали, аби їх вигідніше продати. А тисячі гектарів заростали бур’янами. З іншого боку, є частина людей – власники паїв, уже внуки тих людей, які працювали в колгоспах, відірвані від цього села. І для них є шанс продати землю і вкластися в інший проєкт. Навіть якщо продадуть пай і куплять телевізор і капці, то це їхнє право.
Ціну землі складають декілька факторів: грошова оцінка, а також стабільність у державі (не забуваймо, що живемо в країні, яка перебуває в стані війни), інфраструктура, розрахунки. Бо купити фізособі сьогодні за пів мільйона гривень пай, набратися кредитів і не знати, коли почне заробляти, – нелогічно. Правда, на збільшення ціни гектара вплине урожай. Я вже 15 років у сільськогосподарському бізнесі й бачу, що все йде циклами: два роки прибутку, два роки – середні. Це природа, і на неї не вплинеш.
Щодо оцінки землі, то в середньому вона в нас відповідає дійсності. Я орендую наділи в Жванці та Вихватнівцях, то оцінена земля з різницею майже вдвічі, розмір паю також має значення. Якщо мені одна сім’я запропонує 10 га і хтось один гектар десь серед поля, то оберу 10 і одразу почну їх обробляти. Із тих понад 4 тисячі гектарів, на яких працюю, може півтори тисячі чорноземів, інші – глина й пісок. Зрозуміло, що надаватиму перевагу в купівлі чорноземам.

ЯКІ ДОКУМЕНТИ ЗІБРАТИ, АБИ ЗЕМЛЮ ПРОДАТИ

У період із 1 липня 2021-го до 31 грудня 2023 року обіг земель сільськогосподарського призначення дозволено виключно між громадянами України. У цей період продавати землі, що перебувають у приватній власності, дозволятиметься з розрахунку не більше як 100 гектарів в одні руки. Ніхто не може змусити власника продати землю, бо право приватної власності непорушне.
– Уже перше липня, я хочу продати пай! – із таким зверненням прибіг власник до «Юридичного центру». Натомість йому пояснили, що не все так просто. Перш за все, документи повинні бути в ідеальному порядку.
Світлана Антонецька– «В інтернеті пишуть, усі сусіди говорять, що 2025 року ми втратимо землю через невідповідність документів», – часто чуємо від наших клієнтів. І це правда, – каже Світлана Антонецька. – Якщо особа не переоформила сертифіката на землю, не оформила належним чином спадщини (город, сад тощо), тобто не має державного акту про право приватної власності на земельну ділянку, то з 1 січня 2025 року вважатиметься, що ця людина автоматично відмовилася від свого права на користь державі. Відповідний закон уже прийнято. Зникне поняття «невитребуваний пай», це буде власність територіальної громади. Люди повинні розуміти: якщо в них помер хтось із родичів, це не означає, що автоматично вони стають власниками. Їх зобов’язано отримати спадщину належним чином, інакше «до побачення». Розумію, недешево все це, але закон однаковий для всіх. Один об’єкт оформлення спадщини коштує близько 2500 гривень. Тобто, якщо маєте пай, хату, землю під хатою, то має бути три свідоцтва про спадщину, відповідно таке потягне на близько 8000. І це при тому, якщо з документами все гаразд.
Якщо в когось є непереоформлені майнові чи земельні сертифікати, вони вже не будуть чинними, а вважатиметься, що їхній власник відмовився від землі чи майна. Категорії цих громадян у «червоній зоні» ризику. Сертифікат треба переоформити, а замість нього взяти Витяг про реєстрацію права власності.
У «помаранчевій зоні» перебувають власники державних актів жовтого або помаранчевого кольорів. Державний акт – це вже право власності. Однак тут слід уважно перевірити, чи в документі вказано кадастровий номер, всі печатки державних органів, які видавали документ, правильно записані дані власника і відомості щодо ділянки. У разі неточ­ностей, це не означає, що люди втратять земельну ділянку, але продати не зможуть, доки не виправлять помилок. Також важливо уточнити наявність земельної ділянки на публічній карті, чи правильно сформовані відомості про неї в електронному кадастрі. Навіть у нових актах зеленого і синього кольорів при наявності кадастрового номера нотаріус може виявити відсутність сформованих відомостей щодо неї. Проблема в тому, що ще 2016 року частково знищилася інформація про земельні наділи, стався збій на центральному державному сервері. Тому не слід дивуватися, якщо орендар попросить дооформити землю. Трапляється, що на руках у пайовиків є всі документи, але в реєстр потрібно заново внести інформацію. Від цього збою постраждали не лише пайовики, але й орендарі, бо не знають, як сплатити оподаткування. Захоче хтось продати пай, а продавати немає що, бо інформація в системі відсутня: місце розташування, обмеження, призначення. Втрачається і першочергове право купівлі, бо ж відомості про орендовану землю відсутні в реєстрі. Найбільше від цього постраждають фермери, які тішилися, що не треба платити податки, а декілька десятків гектарів обробляли незаконно. Мовляв, на огірочки…
Тепер давайте поговоримо про Витяг із Держгеокадастру про земельну ділянку. На нього також потрібні кошти, ціни на оформлення встановлені державою. Раніше давали один витяг зшитий, а нині – вже два. Перший витяг – відомості до 2013 року, а другий – після 2013-го. Якщо ділянка сформована після 2016 року, то це вже один витяг, але оплачуємо все одно дві квитанції. Якщо ваш державний акт червоного чи жовтого кольорів, то треба робити технічну документацію. Вона коштує від тисячі гривень. Від призначення ділянки змінюється вартість оформлення документів. Часто люди приходять зі скаргами: чому моя докуменція коштує дві тисячі гривень, а сусід зробив за тисячу. Пояснюємо: в сусіда, ймовірно, була техдокументація під пай, а у вас – під хату чи на земельну ділянку під садівництво. От і виходить, що земля та ж сама, а різне призначення. Ціни на документацію встановлюють приватні фірми, ми ж надаємо безкоштовну консультацію, аби допомогти розібратися в усіх цих земельних питаннях.
За словами Світлани Сергіївни, щоб продати землю, потрібні: документ, який засвідчує право власності на земельну ділянку, Витяг із Держгеокадастру на земельну ділянку, паспорт та ідентифікаційний код продавця і покупця, експертна грошова оцінка ділянки та Витяг про нормативно-грошову оцінку землі.

ХТО ПРОЙДЕ ПЕРЕВІРКУ?

І тут починається найцікавіше. Згідно із законом, якщо земельна ділянка перебуває в оренді, то першочергове право викупу має орендар, але держава гарантує першочергове право фізичній особі. А що робити, якщо землю орендує підприємство?
Віта Горохолінська– Тут маємо нонсенс юридичний: першочергове право купити землю має орендар, і часто це підприємство. Але нині підприємство не може купувати, бо дозволять це робити лише з 2024 року, тому воно має передати своє переважне право фізичній особі. Але що уступати, якщо цього права поки немає?! – каже Віта Горохолінська. – Якщо пайовик прийшов до орендаря з пропозицією продажу, то це вже питання орендаря, він має взяти цю людину за руки і з нею йти до нотаріуса, щоб не втратити свого першочергового права. Якщо всі зірки зійшлися, і орендар – фізична особа, документи в нотаріуса будуть розглядатися два місяці, бо є ціла система перевірок як продавця, так і покупця. Власника земельної ділянки – чи він не заборгував фінансовим установам, виконав­чій службі. Перевірятиметься суб’єкт продажу – ділянка, процедура її набуття (безоплатна приватизація, шляхом розпаювання, купівля, спадщина тощо). До речі, з 1 липня набувачем може бути і банк, правда, за умови, що протягом року відчужить набуту землю. Наприклад, людина взяла кредит і забула його погасити, то земельна ділянка може переходити в заставу. Якщо раніше можна було взяти кредит, продати стару хату і погасити його, то тепер такого не буде. Місяць не проплатили відсотки, наклався арешт
на майно – і справа у виконавчій службі. Поки кредит не погаситься – нічого не продасться.
Масштабна система перевірки і покупця – набувача земельної ділянки. Нині перевірятиметься фізична особа, а з 2024 року – юридична. Тому говоримо про фізичну. Зазвичай власник підприємства і є його директором та хоче на себе оформляти землю, на нього і буде оформлятися першочергове право. Але не треба забувати, що його перевірятимуть не лише як фізособу, але і як кінцевого бенефіціара. Якщо, за станом до 1 липня, його фірма або він набув, скажімо, 20 га землі (це могла бути купівля-продаж, дарування, спадщина), то нотаріус це перевірить і скаже: «Ви можете придбати лише 80 га, бо 20 уже маєте». Фізична особа в одні руки може отримати 100 га сукупної власності. Вже є роз’яснення і щодо спільної сумісної власності подружжя. Чоловік-агарій спільно під час шлюбу придбав 50 га землі, то це рахуватиметься, що він має 25 га. Це питання спірне і не має судової практики, щоб пояснити, чи справді це так. За згодою органу опіки можна придбати землю і на дітей. Не обійдеться без перевірки джерел походження коштів. Найпростіше буде тим, хто подає декларації. А от звичайній фізичній особі важче. Його підтвердженням може бути заробітна плата, гонорари, дохід від підприємницької незалежної професійної діяльності, дохід від відчуження майна, дивіденди, відсотки, рояльті, виграші, благодійна допомога, пенсії, спадщина, кошти, отримані в позику або кредит. Перевірятиметься як особа, яка є власником підприємства, бенефіціар і відсоток його власності, так і підприємство. Якщо з’ясується, що громадянин є власником двох фірм, одна з яких має бенефіціара-іноземця, то, відповідно, він позбавляється права на купівлю землі, поки не вийде із цієї фірми. Під це підтягнули закон про розкриття бенефіціарного власника. З 11 липня кожне підприємство зобов’язане розкрити свою структуру власності. Часу дали до жовтня. Тому, по суті, раніше за жовтень ринок землі не запрацює, бо нотаріус не матиме з чого черпати інформацію.

Я ТАКИ ХОЧУ ПРОДАТИ ЗЕМЛЮ!

Виявляється, на Кам’янеччині чимало охочих продати свої наділи. Ще напередодні вступу в дію закону телефонували до юрцентру з проханнями допомогти у цьому питанні.
– Коли сказали, що це буде не раніше як у жовтні, клієнти обурилися, бо в новинах чули, що троє українців уже продали. Можливо, йшлося про особисті селянські господарства, – каже Світлана Антонецька. – Таких людей завжди було багато. І вони готові були на будь-які схеми, аби лише заробити. Найбільше людей цікавить ціна паю. Держава прописала, що вартість ділянки, вказана в договорі купівлі-продажу земельної ділянки, не повинна бути меншою, ніж нормативно-грошова оцінка. В середньому це 60 тисяч гривень. Тому добре, якщо людина сфантазувала, що за пай хоче 300 тисяч чи пів мільйона гривень. Але всі ми розуміємо, що це нереально, бо є рентабельність, собівартість землі. Зрозуміло, що за 500 тисяч її ніхто не купить. Якщо орендар відмовляється купувати за 500 тисяч, він пише відмову (має на це три дні з дати пропозиції), позбувається першочергового права викупу, і земля стає вільною. Продавець іде до нотаріуса, заявляє про бажання продати. Нотаріус вносить ці відомості в реєстр, заява з ціною там висітиме, і, може, таки продасться. Договір оренди при цьому залишається дійсним, доки не збіжить термін його дії.
Консультація у «Юридичному центрі»Паї на Кам’янеччині різні, в середньому – 2,3 га. Від 0,75 га – це район Оринина, Крушанівки, і по 4 га – Жванець, Гринчук, Думанів. Державою 2018 року розроблена система нормативно-грошової оцінки. Вона є у відкритому доступі. Але у моїй практиці був нелогічний випадок. Чоловік і дружина живуть в одній хаті, мають однаковісінькі паї в одному масиві, видані в один день і по сусідству. За ручки ходили разом оформляти і отримувати їх. Але держава чомусь встановила, що в чоловіка нормативна оцінка гектара землі 63 тисячі гривень, а в дружини – 23 тисячі. Відповідно, теоретично за такі суми можуть їх і продати. Крім нормативно-грошової оцінки, треба зробити експертну, і тут є варіанти оподаткування. Якщо експертна оцінка буде рівна нормативці, то в договорі буде прописуватися вартість згідно з нормативкою і сплачуватимуться податки звідти. Якщо експертна оцінка вища, в договорі прописуватиметься варіант купівлі відповідно до нормативки, але сплачуватимуться податки згідно з експертною оцінкою. У продавця, правда, є можливість уникнути оподаткування. Є чітко прописана податкова система. Власник землі збирає про себе такі факти: земельна ділянка у власності понад три роки, поточного року він нічого не відчужував, і тоді уникає оподаткування в розмірі 6,5% (5% – податок із доходів фізичних осіб, 1,5% – військовий збір).
«Юридичний центр» готовий допомогти людям розібратися з документами, пояс­-нити процедуру продажу, щоб їх не обдурили. Бо, на жаль, і в Україні, і в нашому районі трапляються неприємні випадки. Приїжджають чужі аграрії, обіцяють зробити все за власника, натомість беруть у нього доручення. Люди, засліплені обіцяними грошима, йдуть на всі прохання, не читаючи доручення. А там часто написано, що самі ж дозволяють махінаторам розпоряджатися усім належним майном. І так залишаються ні з чим.
Ми допоможемо аграріям, селянам, головам тергромад. Адже і громадам перейшло право власності на окремі земельні ділянки. Вони також мають право продавати комунальні землі на аукціонах.
У кожного нашого клієнта різні документи, різні життєві ситуації, тому неможливо дати всім однакові поради. Тому запрошуємо на безоплатну юридичну консультацію щоп’ятниці у приміщенні Кам’янець-Подільської райради
(кабінет №6).

В інші дні на консультацію можна записатися за номерами: 068-426-24-52 та 067-354-03-49.