2-Й ЕТАП РЕФОРМИ: СТАРТ ЧИ ФАЛЬШСТАРТ?
Ринок землі в Україні було відкрито ще 1 липня 2021 року. І хоча більшу частину свого існування він провів в умовах повномасштабної війни, земельна реформа не тільки діє, а й розвивається.
1 січня 2024 р. розпочався новий етап запровадження Закону «Про ринок землі». Як пояснили в Мінагрополітики, він відкриває ринок для юридичних осіб, але купувати землю можуть тільки українці. Також невід’ємною частиною реформи є електронні аукціони. В них держава бачить основний запобіжник проти можливих маніпуляцій або ручного втручання.
Про особливості нового етапу розмовляємо із правовою експерткою із земельних питань, головною юристкою ТОВ «Агросолюшнс», юристкою ТОВ «Максфарм», адвокаткою Вітою ГОРОХОЛІНСЬКОЮ.
– Згідно з наступним етапом земельної реформи, тепер ділянки можуть придбати не лише фізичні особи, а й юридичні, при цьому обсяг власності може становити не 100 га (як було для фізичних осіб), а 10 тисяч гектарів. Пані Віто, на Вашу думку, чи доцільно відкривати юрособам доступ до ринку сільськогосподарської землі в умовах війни?
– Наразі це питання справді спірне і має як прихильників, так і критиків. Але моя позиція – швидше ні, аніж так.
Логіка така, що законодавство про обіг сільськогосподарських земель ухвалювалося далекого 2020 року, а перший етап ринку був запущений досить успішного для українського агробізнесу 2021-го. Нині ситуація кардинально змінилася через війну, невпевненість, логістичну кризу.
Земельний ринок справді поступово відновлюється після важкого 2022 року: підвищуються ціни на землю, як і кількість угод на продаж та оренду. Водночас прибутки аграріїв далекі від довоєнних, а банки кредити видають неохоче.
Проте з особистого досвіду в цій сфері можу сказати, що громадяни мають вільно розпоряджатися своєю власністю та отримувати користь від неї в той момент, коли це потрібно власнику. Хтось воліє зберегти землю та передати у спадщину, а хтось хоче допомогти внукам придбати квартиру, щоб не жити в кредит уже нині, тому вільне розпорядження в цей час актуальне та потрібне.
– Як юрист двох аграрних підприємств, проаналізуйте, будь ласка, ситуацію практично з позиції орендаря землі.
– Почнемо з хорошого – з переваг другого етапу ринку землі для аграріїв.
По-перше, це розширення власного земельного фонду, що сприятиме підвищенню обсягів виробництва та прибутковості.
– По-друге, можливість залучення інвестицій, що допоможе власнику агробізнесу у вдосконаленні технологій, закупівлі сучасного обладнання та покращенні виробничих процесів, – продовжує Віта Горохолінська. – По-третє, розвиток аграрного підприємництва. Доступ до додаткових земельних ресурсів створює умови для масштабування та нових робочих місць.
А ще землю можна буде використовувати як заставу. Пожвавлення ринку продажу землі забезпечить необхідну її ліквідність як активу та сприятиме її використанню як застави.
– А чого побоюються фермери?
– Я проаналізувала думки діючих на ринку аграріїв, то вони теж різняться. Дехто таки бачить позитивні зрушення, інші ж більше звертають увагу на ризики, особливо через війну.
Основні побоювання фермерів:
Конкуренція від великих інвесторів: їх входження на ринок може створити велику конкуренцію для малих фермерів, яким буде важко конкурувати за землю.
Зростання вартості: з підвищенням попиту на землю може зростати її вартість, що може зробити вхід на ринок для малих фермерів більш витратним.
Фінансові труднощі: для входження на новий ринок і конкурування із зацікавленими інвесторами та холдингами малому фермеру може бути складно знайти необхідні фінансові ресурси.
Необхідність додаткового управління: збільшення розміру зембанку вимагає додаткового управління та координації, що може бути викликом для малих сільгосппідприємств.
– Пані Віто, Ви згадали про підвищення попиту на землю. Наскільки це можливо в умовах війни?
– Передбачається, що максимум до 10%. А чому саме так? Бо більшість, а саме 99% сільськогосподарських земель, купуються приватними інвесторами з метою подальшого отримання доходу не від власного виробництва, а від орендної плати. Відповідно ціна орендної плати сьогодні не збільшується через низьку дохідність аграріїв.
Цьогоріч немає ажіотажу на ринку землі, як було тоді, коли стартувала земельна реформа.
Попиту великого і не буде, бо аграрії у «великих мінусах» і намагаються звести кінці з кінцями.
Та і люди, я рахую, не керуються виключно ціною, а здебільшого потребою: тобто якщо їм украй потрібні кошти зараз, то вони продають за 5000 доларів, а не чекають шести, якщо ж принципово не продають, то і за 7000 не зроблять цього.
Та все ж, повертаючись до юридичних осіб, ринку та війни… Моя думка – не на часі… Це крок вагомий і рішучий, який робити в стані війни не зовсім доречно.
Тож, враховуючи подання законопроєкту про відтермінування ринку землі до 1 січня 2025 р., думаю, так і буде.
Але побачимо…
Навіть наявність закону нікого ні до чого не зобов’язує.
